Finanzrechner
Hypothekenrechner
Eine Hypothek verteilt die Kreditsumme über die Laufzeit zum vereinbarten Zinssatz: Jede Rate enthält Tilgung und Zinsen, wobei die Zinsen in den ersten Jahren schwerer wiegen. Geben Sie Preis, Anzahlung, Laufzeit und Zinssatz ein; das Ergebnis zeigt die Monatsrate, die Gesamtzinsen, das Tilgungsende und die Ersparnis von Sonderzahlungen.
Rechner
Verwendete Formel
Monatliche Rate = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], wobei P = Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Anzahlung), r = monatlicher Zinssatz, n = Gesamtzahl der Monate.
Über diesen Rechner
Was es macht
Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate basierend auf Kaufpreis, Anzahlung, Darlehenslaufzeit und Zinssatz. Sehen Sie Darlehensbetrag, Gesamtzinsen und Gesamtrückzahlung über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Dieser Rechner deckt nur Zins und Tilgung ab — nicht Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld oder Bausparbeiträge. Nutzen Sie ihn, um zu verstehen, wie Anzahlung, Laufzeit und Zinssatz zusammenspielen. Eine höhere Anzahlung bedeutet weniger Darlehen und weniger Zinsen. Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere Raten, aber deutlich weniger Gesamtzinsen.
Beispiel
Beispiel 1 — Standard: Eine Immobilie für 300.000 € mit 60.000 € Anzahlung (20%) ergibt ein Darlehen von 240.000 €. Bei 25 Jahren und 3,5%: monatliche Rate ≈ 1.201 €. Gesamtzinsen ≈ 120.300 €. Beispiel 2 — Kürzere Laufzeit: Dasselbe Darlehen von 240.000 € zu 3,5% aber auf 15 Jahre: monatliche Rate ≈ 1.716 €. Gesamtzinsen ≈ 68.800 €. Ersparnis von 51.500 €. Beispiel 3 — Höhere Anzahlung: Eine Immobilie für 300.000 € mit 90.000 € Anzahlung (30%) ergibt ein Darlehen von 210.000 € zu 3,5% auf 25 Jahre: monatliche Rate ≈ 1.051 €. Gesamtzinsen ≈ 105.300 €.
Praktische Verwendung
Hauskäufer nutzen dies, um ihre Preisspanne vor der Besichtigung zu bestimmen. Vergleichen Sie Festzins- und variable Darlehen. Sehen Sie, wie eine 15- vs 25-jährige Laufzeit zu Ihrem Budget passt. Immobilienmakler zeigen Kunden verschiedene Zahlungsszenarien. Für Umschuldungsentscheidungen: vergleichen Sie Ihr aktuelles Darlehen mit einem neuen Angebot. Eine höhere Anzahlung reduziert sowohl die monatliche Rate als auch die Gesamtzinsen um zehntausende Euro.
Lokaler Kontext
In Deutschland sind 20% Eigenkapital üblich. Die Baufinanzierung läuft typisch 25-30 Jahre mit anfänglicher Sollzinsbindung von 10-20 Jahren. Aktuelle Zinsen liegen bei ca. 3,5%. Die monatliche Rate sollte 35% des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Das Bausparsystem ist eine beliebte Alternative zur klassischen Bankhypothek. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung ist gesetzlich begrenzt. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland (3,5-6,5%).
Variabel verzinsliches Darlehen: Zinsanpassung, Referenzindex und Cap
Bei einem variabel verzinslichen Darlehen bleibt der Sollzins nicht fest: zu jedem Anpassungstermin wird er neu aus einem Referenzindex plus einer festen Marge berechnet. Der Vertrag legt die Anpassungsperiode (monatlich, vierteljährlich oder jährlich), den Referenzindex und die Marge fest. Je nach Vertrag wirkt eine Zinserhöhung auf die Monatsrate, auf die Laufzeit oder auf beides; viele Verträge sehen zusätzlich eine Obergrenze (Cap) und teils eine Untergrenze (Floor) vor. In Deutschland ist die überwiegende Mehrheit der Baufinanzierungen fest verzinslich, mit einer Sollzinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren; ein variables Darlehen ist die Ausnahme und sollte bewusst gewählt werden. Vergleichen Sie vor der Unterschrift den effektiven Jahreszins — inklusive Nebenkosten — und nicht nur den Nominalzins des ersten Jahres, außerdem Anpassungsformel, Periode, Marge, Cap und Floor sowie die Frage, ob eine Erhöhung über die Rate, die Laufzeit oder beides aufgefangen wird. Dieser Rechner unterstellt einen festen Zinssatz: für ein variables Darlehen setzen Sie den Zins des höchsten erwarteten Szenarios ein.
Quellen und Methodik
Hypothekenschätzungen verwenden Standardformeln zur Tilgung sowie, soweit verfügbar, länderspezifische Annahmen zu Steuern, Gebühren, Versicherung oder Kaufnebenkosten. Prüfen Sie Leistbarkeit, Kosten und Voraussetzungen mit Kreditgebern und offiziellen Quellen zu Wohnen, Steuern oder Zentralbanken. Für Frankreich stammen die oben genannten Regeln zu variabel verzinslichen Darlehen aus dem französischen Code de la consommation (Artikel L313-25 und L313-46) sowie den von der Banque de France vierteljährlich veröffentlichten Wuchergrenzen.
Zuletzt überprüft: Oktober 2026.
Dies ist nur eine Schätzung und stellt kein Darlehensangebot oder eine verbindliche Zusage dar. Die tatsächlichen Konditionen hängen von den Richtlinien des Kreditgebers, der Bonität, der Lage der Immobilie und anderen Faktoren ab.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Üblich sind 20% des Kaufpreises. Mit mehr Eigenkapital erhalten Sie bessere Zinsen. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen zusätzlich ca. 10-15% des Kaufpreises.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
10-20 Jahre Zinsbindung sind in Deutschland üblich. Eine längere Bindung gibt Planungssicherheit, hat aber oft einen etwas höheren Zinssatz. Das Bausparsystem ist eine beliebte Alternative.
Was passiert bei vorzeitiger Rückzahlung?
Bei vorzeitiger Kündigung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ist gesetzlich begrenzt. Bei einer Umschuldung können Sie unter bestimmten Umständen gebührenfrei wechseln.